감정평가사 시험과목 감정평가사 시험과목 중 1차 시험과목에 민법이 들어가 있다. 민법은 정말 안 다루는 시험이 없을 정도로 중요한 과목이라는 게 증명이 되어버렸다. 공인중개사 시험뿐만 아니라 주택관리사나 감정평가사까지 과목이 있으니 민법이라는 과목만 제대로 공부해놔도 여러 가지 쓸모가 있고 유용할 것 같다. 지인들한테 듣기로는 공인중개사 민법이 감정평가사 민법보다 난이도가 있다고 들었으나 과목에 시간을 배분하는 게 달라서 난이도는 비슷한 수준이라고 한다. 그다음 경제학 원론과 부동산학 원론은 공인중개사 시험의 부동산 학개론과 비슷한 영역으로 보이고 감정평가 관계 법규라는 과목은 공인중개사 시험의 공법에서 다루는 내용을 다루는데 그 외에 공시법도 들어가고 추가적인 법이 들어가서 공부할게 많아 보이는 과목이..

일시적 2 주택 요건을 적극 활용하자 2 주택자는 원칙적으로 첫 번째 취득했던 주택을 양도했을 경우 양도소득세를 내야 된다. 그러나 일시적 2주택일 경우와 상속, 혼인, 동거봉양 등으로 인하여 추가적으로 주택을 취득했을 때도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일시적 2 주택은 처음으로 취득한 주택(1번 주택)을 매수한 이후 1년 이상 지난 후에 다음 주택(2번 주택)을 구입하는 것이다. 주택을 연이어 매수한 경우가 있으나 그런 경우에는 1세대 2 주택 요건을 충족하지 못하므로 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에 1년의 텀을 두고 다음 주택을 매수하여야 한다. 그런 이후에 1번 주택을 또 1년 이상 보유 후(총 2년 보유)(조정지역은 2년 이상 거주도 해야 함)에 1번 주택을 양도하여 비과세 혜택을 받아야 한다..

양도를 하는 순서가 중요하다. 아직 필자는 여러 채의 부동산을 가지고 있지 않지만 앞으로 여러 채를 소유해 보려고 한다. 그래서 미리미리 준비하는 마음으로 여러 채를 보유했을 때 세금을 줄일 수 있는 방법에 대해서 책과 여러 매체를 통해 배우고 있다. 또한 공인중개사 시험을 준비하는 동안 세법 공부를 하면서 쌓은 지식들도 더해져 상담의 기술을 높이고자 했다. 한 가지 예로서 절세하는 요령을 설명해 보면 철수라는 가상의 인물은 3채의 주택을 가지고 있다고 한다. 3채의 주택은 순차적으로 2017년, 2018년, 2019년 매입을 하였고 2017년 주택은 전세를 내놓았으며 현재 매도를 했을 때 양도차익은 5억이고 2018년에 취득한 주택은 현재 임대 중이며 매도를 했을 때 양도차익은 5천만 원이다. 마지막 ..

필요경비 공제 꼭 챙기세요 양도소득세 계산기 최대한 필요경비로 인정받아야 세금을 최대한 줄일 수 있다. 그래서 이 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에는 무엇이 있는지 알아보고자 한다. 개인과 사업자일 경우 필요경비로 인정되는 항목에 대해서 같은 것도 있고 다른 것도 있다. 대출금 이자와 장판 비용 등일 경우 사업자일 경우에는 인정되나 개인의 경우는 필요경비를 조작할 가능성이 있기 때문에 인정해 주질 않는다. 사업자일 경우 법적 증빙을 갖추어 놓는 경우가 많기 때문에 개인보다는 조금 덜 엄격한 잣대로 판단하는 것 같다. 필요경비로 인정받는 항목에는 취득세와 법무사 비용, 중개수수료, 자본적 지출 비용(시스템 에어컨 설치, 바닥공사, 보일러 교체 등등)이 인정되는 항목이고 수익적 지출 비용(보일러 수리, 도..

가족들을 이용하여 절세 말이 조금 이상하게 누구를 이용하여 절세하는 말이 조금 이상하게 들릴 수 있긴 하지만 양도소득세에서 가족을 이용하여 절세의 효과를 극대화시킬 수 있다. 예를 들어 양도소득세 과세표준금액이 1억 2천만 원이라고 하자. 한 사람 명의로 가지고 있다가 양도했을 경우 35%의 세율구간을 적용받아 42,000,000원-14,900,000원(누진공제)=27,100,000원의 양도소득세가 산출된다. 그러나 부부 공동 명의로 돌리게 되면 과세표준이 1억 2천이 아니라 절반인 6천만 원이다. 이렇게 되면 세율 적용구간이 24% 구간으로 들어가게 되어 60,000,000원*24%=14,400,000원이고 여기서 누진공제 522만 원을 공제하게 되면 9,180,000원이 되므로 부부가 각각 납부하게 ..

양도소득세의 다양한 공제항목들 양도소득세 계산 시 첫번째의 공제항목은 취득가액이다. 여기서 취득가액이라는 것은 실제 거래 시 지불한 돈만이 아니라 취득세, 부동산 중개보수, 소송비용, 화해비용 등 이 포함이 될 수가 있고 필요경비에는 자본적 지출액이 들어간다. 자본적 지출, 수익적 지출을 어떻게 이해하냐면 일단 자신의 얼굴을 거울로 봐보자. 봐줄정도면 다른 예시를 찾으면 되고 아니면 이 예시가 한 번에 이해되기에는 빠를 것이다. 자신의 얼굴이 맘에 들지 않아 쌍꺼풀이며 코를 세우는 수술이며 보톡스며 각종 성형수술은 자본적 지출. 여드름이나 각종 털들을 자기 스스로 제거하는 거는 수익적 지출이라고 이해를 하면 쉬울 것이다. 부동산에 예를 들어보면 아파트가 오래되어 외벽에 페인트 칠 하는 거는 자본적 지출...

부동산 세금의 꽃 양도소득세 부동산에 관심이 있는 분들이라면 이 양도소득세가 정말 중요하고 투자 수익률을 크게 결정할 수 있는 요인이 되는 세금이라는 것을 알 거다. 양도소득세는 부동산을 양도해서 얻은 소득에 대해 부과되는 세금이고 양도자 별로 합산 과세되는 인세이고 유통 과세이고 어떤 금액이든 관계없이 물납이 불가능한 세금이다. 납부할 세액이 1,000만 원을 넘어갈 시(초과) 2개월 이내 분할납부가 가능하고 과세기간이 끝나는 때 설립하고 납세의무자가 신고하는 때 확정되고 신고납부 세목이기 때문에 기한 후 신고를 할 수 있는 세금이다. 양도소득세도 과세표준에서 세율을 곱하여 계산하는데 세율은 소득이 많은 사람이 더 많이 내는 누진세율 구조로 되어있다. 쉬운 예를 들어보자면 갑이 주택이 현재 있으나 비조..

종합부동산세의 기본 종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 잡고 일정 기준금액을 초과하는 부분에 대해서 납부를 해야 하는 세금이다. 고지서가 발부되어 나오기도 하지만 종합부동산세는 신고 납부할 수도 있다. 그러나 세법에 대한 지식이 풍부하지 않거나 부과된 부분에 대해서 이의가 있을 경우에는 신고 납부할 수 있으나 추천하고 싶지는 않다. 일정 금액 이상 부과되는 세금이기 때문에 종합부동산세를 납부한다는 것은 그만큼 부동산(별장을 제외한 주택과 토지)을 많이 가지고 있다는 것이고 그 말은 부자라는 것이다. 종합부동산세는 소유자별로 합산하는 인세이고 금액에 관계없이 물납이 불가능하며 납부세액이 250만 원 초과 시에는 6개월 이내에 분할 납부도 가능하다. 그러나 이 세금은 실제 생산활동에 사용하는 토지(..