부동산 양도소득세 절세 방법

양도소득세의 다양한 공제항목들

양도소득세 계산 시 첫번째의 공제항목은 취득가액이다. 여기서 취득가액이라는 것은 실제 거래 시 지불한 돈만이 아니라 취득세, 부동산 중개보수, 소송비용, 화해비용 등 이 포함이 될 수가 있고 필요경비에는 자본적 지출액이 들어간다. 자본적 지출, 수익적 지출을 어떻게 이해하냐면 일단 자신의 얼굴을 거울로 봐보자. 봐줄정도면 다른 예시를 찾으면 되고 아니면 이 예시가 한 번에 이해되기에는 빠를 것이다. 자신의 얼굴이 맘에 들지 않아 쌍꺼풀이며 코를 세우는 수술이며 보톡스며 각종 성형수술은 자본적 지출. 여드름이나 각종 털들을 자기 스스로 제거하는 거는 수익적 지출이라고 이해를 하면 쉬울 것이다. 부동산에 예를 들어보면 아파트가 오래되어 외벽에 페인트 칠 하는 거는 자본적 지출. 수도가 터져서 보수 공사를 하는 거는 수익적 지출. 즉 자본적 지출은 가치를 올리는 일이고 수익적 지출은 현상 유지를 위해 필요한 조치 정도라고 생각하면 된다. 이렇게 필요경비까지 공제를 시키면 양도차익이 나오는데 여기에서 공제 항목이 그치는 것이 아니라 장기보유 특별공제라고 해서 오랜 기간 거주한 사람들에게 그동안의 기간 동안을 카운트하여 오래 거주하면 할수록 더 많은 공제율로 공제를 해주면 양도소득 금액이 나오게 된다. 장기보유 특별공제는 부동산 보유 후 3년부터 적용이 되고 보유기간에 따라 3년부터는 6%부터 시작하여 15년 이상은 30%까지 공제를 해준다.(1년에 2%씩 더하면 됨) 여기서 1세대 1 주택자는 더 많은 공제율로 공제를 해주게 되고 3년 이상부터 12%를 적용하고 거주를 하였으면 2년 이상부터 8%를 또 공제해준다. 그래서 10년 이상 거주하고 보유하였으면 최대 80%까지 공제율을 높일 수 있다. 그리고 기본공제라고 하여 1년에 250만원을 한 번만 공제해 주면 비로소 양도소득 과세표준이 나오게 된다.    

 

양도소득세 계산 과정

양도소득세 만큼은 잡고 싶었다

양도소득세 계산 프로세스는 "가차장소 기과세산" 말은 안 되지만 첫 글자만 따서 외웠고 실제로 시험에서 많이 써먹었다. 양도소득세 계산하는 과정을 말로 풀어보면 양도가액에서 취득가액을 빼주고 여기에 필요경비까지 빼주게 되면 양도차익이 생기게 되고 여기에 장기보유 특별공제를 빼주면 양도소득 금액이 나오며 여기에 양도소득 기본공제 250만 원을 해주면 양도소득 과세표준이 나오므로 여기에 해당 세율을 곱하여 주면 양도소득 산출세액이 나오게 된다. 이 부분에 대해서 순서가 자주 나왔었던 기억이 있다. 예를 들어 양도소득금액에서 장기보유 특별공제를 빼주면 양도차익이다. 이런 식의 문제도 심심치 않게 보였었고 양도가액에서 장기보유 특별공제를 빼주면 양도소득금액이다 처럼 함정도 만들기 쉬운 패턴의 지문이다. 그러나 이렇게 순서를 문제 옆에 적어 하나씩 따져보면 절대 틀릴 수 없는 문제이다. 여기서 한 단계 더 나가면 미등기시에는 비과세, 감면을 배제하고 장기보유 특별공제니 양도소득 기본공제니 하는 부분을 적용할 수가 없으나  필요경비는 공제된다는 부분이고 이 부분도 가끔 출제되는 경향이 있다. 장기보유 특별공제는 최저, 최대만 기억하면 암기하기가 어렵지 않다. 기본적으로 3년은 돼야 가능하고 3년부터 6%+2%(1년마다)를 더해가면 되고 최고 15년은 30%를 외우면 되고 1세대 1 주택자는 거주했을 경우 최저 20% 최고 80%만 외우면  되고 거주를 하지 않을 시에는 12%+4%(1년마다) 최고 40%만 알면 된다. 문제 중에 장기보유 특별공제가 나오면 단서를 꼭 유념하기 바란다. 문제는 기본적인 문장으로 다 나오고 나중에 괄호로 (단, 1세대 1주택일 때) 이러한 부분들이 들어가 있는 경우가 있으니 단서도 중요하게 보아야 한다. 필자는 세법 중 양도소득세만큼은 꼭 5문제 전부 다 잡고 싶었다. 왜냐하면 실무에 나가서 가장 많이 써먹을 수 있을 것 같았고 필자 개인의 부동산을 거래를 했어야 했기에 나의 상황에 비추어 공부를 하다 보니 더욱더 흥미를 느꼈던 것 같고 재미있었다. 아직 사회 초년생인 분들은 경험이 없겠지만 30-40 정도 되면 이러한 부동산 매매를 한 번쯤은 해봤을 것 같다 자신의 상황에 빗대어 공부를 하게 되면 더욱더 열심히 공부를 할 수 있을 것이다.