양도소득세 공부를 하면 돈이 보인다.

 

 

부동산 세금의 꽃 양도소득세

부동산에 관심이 있는 분들이라면 이 양도소득세가 정말 중요하고 투자 수익률을 크게 결정할 수 있는 요인이 되는 세금이라는 것을 알 거다. 양도소득세는 부동산을 양도해서 얻은 소득에 대해 부과되는 세금이고 양도자 별로 합산 과세되는 인세이고 유통 과세이고 어떤 금액이든 관계없이 물납이 불가능한 세금이다. 납부할 세액이 1,000만 원을 넘어갈 시(초과) 2개월 이내 분할납부가 가능하고 과세기간이 끝나는 때 설립하고 납세의무자가 신고하는 때 확정되고 신고납부 세목이기 때문에 기한 후 신고를 할 수 있는 세금이다. 양도소득세도 과세표준에서 세율을 곱하여 계산하는데 세율은 소득이 많은 사람이 더 많이 내는 누진세율 구조로 되어있다. 쉬운 예를 들어보자면 갑이 주택이 현재 있으나 비조정지역에 주택을 추가로 구입했다. 5억에 매입을 하였으며 2년 이후에 매도를 할 때는 5억 5천만 원에 매도를 하였으면 5,000만 원이 양도차익이 되고 중개보수 및 인테리어 비용 1,500만 원이 들었다고 하면 3,500만 원이 나오고 1인당 1년에 한 번씩 250만 원을 공제해 주므로 3,250만 원이 나오고 세율은 15% 구간이기 때문에 3,250만 원*15%=4,875,000-1,080,000원(누진공제) 이렇게 계산하면 총 3,795,000원의 양도소득세가 나온다.  여기에 따라다니는 세금 지방소득세 10%가 추가되므로 4,174,500원을 최종적으로 납부하여야 한다.

양도소득세 기본 세율

 최근 주택 단기간 보유에 대해 2021년 6월 1일부터 엄청나게 강화가 됐다. 1년 미만 보유 분에 대해서는 70% 세율을 적용하게 되었고 1년~2년 미만 보유하고 매매를 했을 때는 60% 세율을 적용하고 2년 이상부터 6~45% 세율로 계산된 양도소득세를 납부하여야 한다. 여기에 조정대상지역의 2주택일 경우 20% 중과를 하여야 하고 3 주택은 30%가 중과된다. 다주택자의 경우에는 최고 75%까지 양도소득세를 내야 한다. 그러나 최근 정부 들어서 한시적인 기간 동안 다주택자 중과세를 하지 않는다고 발표하였고 현재 시행 중인 걸로 알고 있다. 조합원 입주권과 분양권에 대한 양도소득세도 강화가 되었다. 입주권은 해당 재개발 재건축 지역에 거주하여서 주택을 취득할 수 있는 권리를 가진 사람들이고 분양권은 일반적으로 청약에 당첨이 된 후 주택을 취득할 수 있는 권리를 말하는데 1년 미만은 70% 세율을 1년 이상 2년 미만의 입주권은 60% 세율을 적용하고 분양권은 1년 이상부터 아파트가 완공될 때까지 60%의 세율을 적용한다. 완공될 때라는 의미는 기간이 1년 2년 이렇게 정해진 게 아니라 실제 아파트가 다 지어질 때까지를 말해서 입주권보다는 더 강한 규정이다. 또한 분양권과 입주권은 2021년 이후에 취득한 경우 주택수에 포함이 되기 때문에 이 부분에 대한 주의를 요한다. 

 

 

공인중개사 세법 시험의 밭 

공인중개사 세법 시험 16문제 중 가장 많은 비중을 양도소득세 파트가 차지하고 있다. 해마다 4~5문제는 출제를 하고 있으며 풀라는 건지 마라는 건지 모르겠는 계산문제도 포함되어있다. 계산 문제가 쉽게 나올 때는 잠깐 건드려 볼 수는 있지만 되도록이면 계산 문제는 건너뛰는 게 맞는 것 같다. 이 한 문제 풀려고 다른 쉬운 몇 문제를 풀지 못하는 안타까운 상황이 만들어질 수 있기 때문에 이 부분은 과감히 패스하는 게 좋다. 여러 강의에서 교수님들도 이러한 말씀을 해주시고 실제로 문제를 보다보면 절대 1분 안에 풀수없는 문제가 대부분이다. 그러나 계산문제를 포기하라는 이야기는 아니나 계산 문제를 보았는데 문제를 읽는 도중 풀이가 5초 안에 생각나지 않으면 바로 체크 후 넘어가는 게 더 좋다는 말이다. 쉬운 계산 문제도 있으나 요즘 추세가 종합적으로 물어보는 문제들이 많기 때문에 엄청나게 숙달된 경우가 아니고선 1분 안에 풀기 어렵다. 그러나 계산문제를 포함한 기출문제를 여러 번 풀어보면 중복되는 지문과 중복되는 계산문제들이 있을 것이고 여기에 응용을 하여 문제를 계속 접하게 되면 어느 부분이 중요한 부분인지 알 수 있을 것이다. 다음포스팅에서도 계속 양도소득세를 다루어 볼 예정이다.