부동산 취득세 계산법 및 암기코드

 

주택 증여 시 취득세 계산법

증여 취득세는 3.5%의 기본세율이 적용되는데 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우 12%로 올라가게 된다. 그러나 이 부분은 몰랐던 부분인데 증여하는 사람이 1세대 1 주택자이고 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 12%가 아닌 3.5%의 세율이 적용된다. 주택 전체가 아닌 지분을 증여할 때는 지분에 대한 부분만 계산하는 것이 나이라 전체 주택가액을 기준으로 취득세를 계산해야 한다는 것이다. 6억 원의 주택 중 2억의 지분을 증여했다고 하면 2억에 대해 취득세를 부과하는 것이 아니라 6억 원에 대해 취득세를 부과한다. 일시적 2 주택은 잘 활용하면 절세효과를 톡톡히 볼 수가 있다. 조정대상 지역에서 한 채의 주택을 소유하고 있으면서 또 조정대상지역의 주택을 취득할 경우에는 8% 세금을 납부해야 하지만 이때도 1-3%의 일반세율로 납부를 할 수는 있다. 그러나 조건이 붙는다. 기존주택을 1년 이내에 처분해야 한다는 조건이 있다. 그러나 만약 조정대상지역에 있는 주택이 아니라면 3년의 시간 동안 처분을 해야 한다는 조건이 있다.  

 

실거래가와 시가표준액 구분 

세금은 과세표준에 세율을 곱하면 된다. 과세표준에는 실거래가 기준으로 하는 경우 시가표준액(기준시가)을 기준으로 하는 경우가 있다. 실거래가는 단어 그대로 실제 거래된 가격을 의미하고 시가표준액은 지방자치단체에서 정해준 가격을 의미한다. 대부분 시가표준액이 실거래가보다 낮게 형성되어있어 실거래가 기준으로 세금을 계산하는 경우가 원칙이다. 그러나 만약 시가표준액이 실거래가보다 높다면 이때는 시가표준액을 기준으로 세금을 계산하여야 한다. 어떻게든 둘 중 높은 가격을 해야 된다는 이야기가 된다. 만약 다운계약서를 써서 시가표준액 아래로 계약을 체결한 경우를 염두에 두고 법을 이렇게 만들어 논거 같다. 예를 들어 시가표준액이 1억 2천만 원인 주택을 2억 원에 구입했다고 하면 실거래가 2억 원을 기준으로 취득세를 계산해야 하는 것이고 이 주택을 만약 9,500만 원에 구입했다고 하면 이때는 시가표준액이 더 높기 때문에 1억 2천만 원을 기준으로 취득세를 계산하여야 한다. 그러나 항상 이런 경우가 대부분이나 경매나 공매를 통하여 시가표준액보다 낮은 금액으로 거래를 한 경우나 회계장부에 공식적으로 기록되는 법인과의 거래 등에서는 시가표준액보다 실거래가가 낮더라도 실거래가를 기준으로 세금을 계산할 수 있다.   

메가랜드 이송원교수님 취득세 암기 자료

 

 

공인중개사 세법 공부 중 취득세 부분(암기 코드)

취득세에서는 세율이 출제 빈도수가 가장 높다. 취득세 세율은 무한 반복이 답인 것 같다. 메가 랜드 이송원 교수님께서 유튜브로 취득세 세율을 자면서도 들을 수 있도록 따뜻한 목소리로 계속 읊어 주신다. 그리고 취득세 세율 암기 표라고 하여 프린트물도 만들어주셔서 꾸준히 반복하여 세율을 암기하면 세법에서 한 문제는 커버가 될 것이다. 요즘 추세는 취득세 세율 한 문제만 나오는 게 아니라 종합문제의 한 지문으로 출제하는 경향이 있기 때문에 취득세 세율은 꼭 알고 있어야 여러 문제가 풀린다는 이야기가 된다.  "비원 8" 비영리 사업자가 증여로 취득 , 원시취득은 2.8%이고 공유, 합유, 총유물의 분할은 3 단어이니깐 2.3%,  "유농이 3413" (앞전 포스팅 사진 참조) 유상취득 농지, 농지 이외 순서로 농지는 3%, 농지 이외는 4%, 농지 이외 중 주택은 6억까지는 1%, 9억 초과는  3%. 필자는 이렇게 외웠다. 그리고 나머지 부분은 그냥 외웠다. 이 부분만 해결돼도 취득세 세율에 절반은 외운 거라 생각한다. 개인한테 증여할 때는 가장 큰 3.5% 이 부분은 간단하기 때문에 가장 큰 세율이구나라고 넘겨버리면 된다. 또한 취득세에서 잘 나오는 문제 중에 기간을 묻는 경우가 있을 것이다. "등기. 등록관서의 장은 취득세가 납부되지 아니하였거나 납부 부족액을 10일까지 납세지를 관할하는 시, 군, 구청장에게 통보하여야 한다. " 이 부분은 "족발다 10시" 이렇게 마무리하였었고 "국가가 취득세 과세물건을 매각하면 매각일로부터 30일 이내에 그 물건 소재지를 관할하는 지자체장에게 통보하거나 신고하여야 한다"에서 30일은 외워야 한다. 이 두 지문은 잘 보아야 하며 이 두 지문을 제외한 취득세에 관한 기간 문제는 모두 60일이라고 외우면 된다.