부동산 취득세를 공부해 보자

부동산 취득세 기본

어떤 자산이든 매매, 교환, 상속, 증여, 현물출자 등 어떤 방식으로 얻게 되면 취득세를 납부해야 한다. 또한 광업권, 어업권, 각종 회원권 등도 이에 포함한다. 취득세는 지방세로 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 부동산 소재지 시, 군, 구청에 신고, 납부해야 한다. 이를 어길 시 20% 무신고 가산세뿐 아니라 납부지연 가산세도 내야 하기 때문에 기간 안에 신고 납부하여야 한다. 대부분 부동산 거래를 할시에 법무사에 의뢰해 이런 일들을 처리하는 게 통상적인 방법이나 최근엔 셀프등기도 하고 있긴 하나 이에 관련된 지식이  전문가들보다 상대적으로 부족하므로 꼼꼼한 준비가 요구된다.

부동산 취득세율

2020년 7월 10일 부동산 대책에서 취득세는 세대별 주택수를 합산(배우자와 미혼인 30세미만 자녀 포함)하여 부과하고 추가로 취득하는 주택이 조정대상지역의 주택인지의 여부에 따라 기본세율 1-3%에서 최대 12%까지 부과하고 있다. 무주택자가 취득하는 경우 1~3%를 적용하고 1 주택을 보유한자가 주택을 추가로 조정대상지역에 주택을 구입할 경우 8% 취득세가 부과되고 2주택인 자가 조정대상지역의 주택을 추가로 구입할 경우 12% 취득세율이 적용되고 법인은 무조건 취득세 12%가 적용된다. 다만 2020년 7월 10일 이전에 매매계약을 체결하였고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 이전 취득세율 즉 3주택 이하는 1~3%을 적용하고 4주택 이상은 4%를 적용받게 된다. 또한 이미 매매계약이나 분양권 등을 취득하였는데 그 후에 그지역이 조정대상지역으로 선정이 되었다면 이 또한 선정 전 취득한 것으로 보아 이전 취득세율을 적용한다. 공시 가격 1억 원 이하의 주택은 개인/법인 상관없이 모두 취득세가 1%가 적용되고 취득세 중과에서 제외된다. 지분이나 부속토지만 취득하는 경우에 해당 주택의 전체 가격을 기준으로 판단하나 재개발. 재건축 진행 예정인 주택일 경우에는 중과에서 제외되지 않는다. 취득세 계산할 때 주택수에서 제외되는 경우가 여러 존재한다. 2020년 8월 12일 전에 취득한 주택 분양권이라든지 조합원 입주권과 오피스텔 분양권, 농어촌주택 등이 대표적인 예이다. 이런 세법은 하루가 다르게 변하게 되므로 일반 국민들이 법이 어떻게 바뀔지 예상을 할 수가 없다. 그래서 법을 만드는 분들도 이런 분들한테는 피해가 가지 않게 해당 법 시행일 전에 취득한 부분에 대해서는 바뀐 세법을 적용하지 않는다.

취득세 세율 공부했던 자료-메가랜드 이송원 교수님 자료중 일부

 

부동산 취득세 절세요령

근래 들어 부동산 가격을 잡기위해 조정대상지역을 많이 지정하고 있다. 조정지역의 세율이 다른만큼 그에 따른 절세 방법도 있다. 조정지역과 조정지역외의 주택을 각각 매수하고자 했을 때 순서가 중요하다. 조정지역이 아닌 주택을 먼저 매수하면 취득세는 1~3% 부과되고 그 후 조정지역의 주택을 거래하면 2주택으로 8%의 취득세를 내야 한다. 그러나 조정지역의 주택을 먼저 거래하고 그 후에 조정지역외의 주택을 구입하면 똑같이 1~3%의 세율이 적용된다. 또한 분양권은 취득 당시를 기준으로 하기 때문에 분양권 취득 후 실제 등기가 이루어질 때 주택수가 중요하지 않는다는 것이다. 이 말은 실제 분양권 취득 당시에 주택이 2주택이었는데 등기가 이루어질 때 2 주택을 전부 처분하고 분양권만 남았다고 하면 1 주택의 취득세율을 적용하는 것이 아니라 3 주택(12%)에 대한 취득세율을 적용하게 된다. 반대로 분양권 취득 당시 무주택이었으나 분양권의 등기가 이루어 질떄 2 주택을 가진 사람은 취득세율은 1 주택의 취득세를 적용받는다는 것이다. 이로써 취득 시점에 주택 유무가 무척이나 중요하다.  또한 조합원 입주권의 경우에는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하고 승계조합원이 입주권을 취득할 때 주택이 철거가 되지 않았다면 원조합원이 보유하고 있는 세대별 주택 수가 기준이 된다. 원조합원의 보유 주택수가 얼마냐에 따라 취득세가 달라지기 때문에 이런 부분까지 고려해야 하는 것이다. 그러나 여기서 절세의 팁은 입주권을 취득할 때 주택이 철거된 후에 취득을 하게 되면 토지에 대한 취득세(4%)만 납부하면 된다. 그러나 입주권은 새 아파트가 완공된 후에는 건물 부분에 대한 원시취득(2.8%)을 한번 더 납부해야 한다는 단점이 있다.