부동산 세금 절세 할 수 있다!!

감면과 비과세는 무엇이 다를까 

필자는 공인중개사 세법을 공부하기 전에는 감면과 비과세에 대해 비슷한 말이 아닐까라는 생각을 가지고 있었다. 그러나 공부를 하면서이 둘의 차이점을 알 수가 있었다.  감면은 세금을 덜 내게끔 깎아주는 개념이고 비과세는 아예 처음부터 세금을 매기지 않는 것을 말한다. 그러나 감면 100%라고 하면 비과세와 차이가 없다고 생각되는데 그러지 않는 경우가 있다. 

2013년 양도소득세 100% 감면 혜택을 준 경우이다. 2013년부터 12월 31일까지 1세대 1 주택자의 집을 매입하거나 미분양 주택을 매입하게 되면 5년 이내 양도할 때 양도소득세 100% 감면 혜택을 준다고 하는 것이었다. 그러나 비과세라면 세금을 내지 않겠지만 양도소득세 감면 시에는 양도소득세의 20%에 해당하는 농어촌 특별세는 납부를 해야 한다. 예를 들어 1년 만에 부동산을 처분한다고 했을 때 양도차익이 5000만 원이라고 하면 양도소득세는 70% 3,500만 원이다.(2022년 세법 기준 1년 미만은 70% 세율) 그러나 양도소득세 100% 감면이면 이 돈은 절세가 가능했고 3,500에 20%만 농어촌 특별세를 내면 되었기에 이때 세법에 대한 지식들이 많은 분들이었다면 자신의 부를 상당히 축적하였을 것이라 생각이 든다. 또한 이 감면제도는 양도소득세 비과세 주택수를 판정할 때 주택수에서 제외시켜주는 조항이 추가되어있다. 예를 들어 어떤 사람이 집을 10채를 소유하고 있는데 그중 9채는 감면대상 주택이고 1채는 감면대상 주택이 아니라고 했을 때 양도소득세 계산 시 1채에 대하여 2년만 보유하여도 1세대 1 주택으로 비과세를 받을 수 있다. 한마디로 말해서 이분은 집을 10채를 가기고 있으나 9채는 감면 주택이라 양도소득세 주택수에서 제외된다는 점이다. 2008년 이후부터 감면대상 주택을 계약하였을 때 :감면대상 기존주택임을 확인하는 날인"을 찍어주고 있다. 그래서 이 주택은 양도소득세 계산 시 주택수에서 제외시키면 될 것이다.   

필자도 2013년에 이런 정책 변화에 대해 알았더라면 부동산 매입을 했었을 텐데 그때는 세법에 대한 정확한 개념도 없었고 자금도 없었기 때문에 안타까운 마음만 있으나 노력하는 자에게 복이 따라온다고 했으니 앞으로 이런 정책의 변화나 트렌드를 빨리 읽어 부를 축적하였으면 좋겠다는 생각이다. 그러나 이런 감면 정책도 좋은 정책이나 감면보다는 세금을 아예 내지 않는 최고의 절세는 비과세 혜택이 아닐까 싶다. 비과세는 흔히들 알고 있는 1세대 1 주택자여야 하고 2년 보유하여야 하고 (조정대상지역은 2년이상 거주도 해야 함) 부수토지와 함께 양도하여야 한다는 것이다. 이 부분 외에도 여러 비과세 혜택들이 있으니 이 부분은 전문적인 지식이 요구하는 부분이기 때문에 전문가와 상담해야 할 것이다.  

 

부동산 세금을 공부하면 자꾸 암기 코드들이 보여~!

부동산에 관한 책을 읽다 보니 자연스럽게 공인중개사 공부할 시 봤던 내용들이 보이기 시작하고 공부했을 때 외웠던 부분들이 떠오르기 시작한다. "감취등양" 공인중개사 세법 과목 공부하였을 때 나만의 암기 코드였다. 감면 시 취득세, 등록면허세, 양도소득세는 농어촌특별세 20%를 내야 한다는 것이다. 기억이 새록새록 떠오르긴 했으나 자주 반복하지 않으면 기억 속에서 잊혀버릴 암기 코드들이 많기 때문에 자주자주 반복하여야 할 것 같다. "취농십지종농" 취득세에 부가적으로 붙은 세금은 농어촌 특별세 10%이고 지방교육세 20%, 종합부동산세는 농어촌특별세 20%까지 납부하여야 한다. 등록면허세 재산세는 모두 지방교육세 20%를 같이 납부하여야 하기에 20%는 기본으로 하고 10%짜리 외우고 세금 종류가 다른 거 외우고(농어촌특별세)하면 이 암기 코드로 기본적인 문제는 해결할 수가 있다. 말도 안 되는 암기 코드이기는 하나 자주 반복하다 보면 머릿속에 그림이 그려지기 시작하고 자연스럽게 암기 코드들이 핵심적인 부분을 집어주기 때문에 시간도 절약되고 정확하게 문제에 접근할 수가 있었다. 이러한 암기 코드들이 쌓이게 되면 문제 푸는 속도가 확실히 빨라지기 때문에 나만의 암기 코드를 가지고 시험에 접근하면 훨씬 수월하게 시험에 합격할 수 있을 것이다.