부동산에 관련된 세금들

"부동산 절세의 기술"

공인중개사 합격 후 처음 산 책  "부동산 절세의 기술" 

부동산은 살 때부터 팔 때까지 세금과 밀접한 관련이 있으며 매도 시에는 최종적으로 양도세까지 계산하고 나서 수익률을 계산하여야 최종 수익률이 나오게 된다. 공인중개사 합격한 후에 부동산 전문 컨설팅으로 나가기 위한 기초를 다지기 위해 앞으로 독서를 많이 할 계획이며 실무에 접목도 하여 몸소 실천 한 정보들을 나의 무기로 삼아 만족할만한 서비스를 제공할 예정이다. 이 책의 내용은 합법적으로 절세를 하기 위해 어떠한 방법들이 있는지 기술해 논 정보책이다. 앞으로 책을 정독하고 기록도 하면서 세금에 대한 지식이 방대해졌으면 좋겠다. 

부동산 살 때부터 팔 때까지 각종 세금

공인중개사 세법공부할때 암기 코드로 "농부지인이 취보교에서 보양소를 마신다"를 외웠던 게 기억이 난다. 취득 시에는 농어촌특별세, 부가가치세, 지방소득세, 인지세가 과세되고 취득과 보유 시에는 지방교육세가 과세되며 보유와 양도 시에는 지방소득세가 과세된다. 아직까지 이 암기 코드가 외워져 있는 걸 보면 공부를 열심히 한 게 맞는 것 같다. 그러나 이 암기법은 시험을 위한 암기법이고 실무상으로 적용되는 세금은 상위 세금들이다. 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세, 종합부동산세, 임대를 했을 때는 종합소득세, 법인세 , 매도 시에는 양도소득세, 부가가치세, 명의를 넘길 때는 양도소득세와 부가가치세가 있다. 이렇게 나열해 보니 무슨 세금이 이렇게 많은지 정신이 없을 정도고 또한 일반인들이 이걸 다 기억하기가 쉽지 않을 것이다. 종합소득세는 임대소득, 근로소득, 사업소득 등 다른 모든 소득을 합산하여 계산되고 누진세율로 최저 6%에서 최대 45%까지 부과가 되기 때문에 한 사람에게 소득을 많이 잡히게 하는 것보단 소득을 분산시키는 게 절세 효과가 크다. 양도소득세는 기본 6%~45%까지 차등 적용되고 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 개정된 부분이 있어서 조정대상지역 내 2 주택자는 기본세율에 20%를 더해 최저 26%에서 65%까지 과세되고 3 주택자는 30%를 가산하여 36~75%까지 적용된다. 75%까지이면 거의 수익률이 없다고 생각하면 될 것이다. 이렇게 양도소득세에 대해 강화된 정책을 내놓으니 부동산학개론에서도 언급되는 "동결 효과"가 강하게 나타나서 부동산 거래 위축을 가져올 수밖에 없다. 그래서 현 정권에서 다주택자들 양도세 중과를 한시적으로 유예하여 다주택자들 매물을 소화시키려고 하고 있다. (2022년 5월 10일부터) 다주택자들은 이 유예기간 동안 부동산 거래를 하면 양도소득세 절세의 효과를 가져올 수 있을 것이다. 

부동산을 매매를 하지 않고 증여나 상속을 받으면 그에 맞는 세금을 내야 한다. 증여세와 상속세 모두 세율은 10%~50%로 같지만 일생에 한 번뿐인 상속세의 공제금액이 더 크다. 또한 증여 중에 대출을 같이 증여하는 이른바 부담부증여 같은 방법으로도 절세를 할 수 있는 방법이 있다.  

제척기간과 소멸시효

제척기간과 소멸시효는 민법에서도 많이 다루었던 기억이 난다. 제척기간은 정해진 기간이 지났을 때 부과권의 행사기간이 끝나기 때문에 일정기간이 지나면 더 이상 부과를 할 수 없는 것이고 소멸시효는 정해진 기간 안에 내용증명, 가압류, 교부청구, 독촉이나 납세고지 등 이러한 조치를 취했을 때 부과권의 행사기간이 연장되기 때문에 이 두 단어는 다른 뜻을 가지고 있다. 어떻게 보면 소멸시효라는 말이 연장이 되기 때문에 더 무서운 단어일지 모른다. 일반적인 소멸시효는 5년이나 4년이 지난 후 어떠한 조치를 취했다면 그로부터 다시 5년이라는 기간이 연장이 되는 것이기 때문에 끝까지 따라다닌다고 볼 수 있으므로 세금 납부를 하루속히 하는 게 마음이 편할 것이다. 재미있게 본 드라마 중에 "38사 기동대"라는 드라마를 보면 편법이나 사기 등으로 돈을 모아 상습적으로 세금을 체납하는 사람들에게 통쾌하게 세금을 거두어들이는 장면을 보게 될것이다. 체납하는 사람들이 많기 때문에 이런 부분이 드라마로 재구성되지 않았나 하는 생각이 든다.