양도 시기와 양도 순서

양도를 하는 순서가 중요하다. 

아직 필자는 여러 채의 부동산을 가지고 있지 않지만 앞으로 여러 채를 소유해 보려고 한다. 그래서 미리미리 준비하는 마음으로 여러 채를 보유했을 때 세금을 줄일 수 있는 방법에 대해서 책과 여러 매체를 통해 배우고 있다. 또한 공인중개사 시험을 준비하는 동안 세법 공부를 하면서 쌓은 지식들도 더해져 상담의 기술을 높이고자 했다. 한 가지 예로서 절세하는 요령을 설명해 보면 철수라는 가상의 인물은 3채의 주택을 가지고 있다고 한다. 3채의 주택은 순차적으로 2017년, 2018년, 2019년 매입을 하였고 2017년 주택은 전세를 내놓았으며 현재 매도를 했을 때 양도차익은 5억이고 2018년에 취득한 주택은 현재 임대 중이며 매도를 했을 때 양도차익은 5천만 원이다. 마지막 2019년도에 매입한 주택 역시 임대 중이며 매도를 했을 때 양도차익은 1억이다. 이와 같은 상황일 때 가장 큰 절세 효과를 가져올 수 있는 방법은 양도차익이 가장 적은 2018년 주택을 가장 먼저 매도하고 그다음은 두 번째로 양도차익이 적은 2019년 주택을 매도하고 마지막으로 2017년 주택을 양도하여 2017년 주택을 비과세로 적용받으면 최적의 방법이 될 것이다. 그러나 2020년 안에 2 주택을 처분하고 1 주택만 보유를 하고 있어야 2021년에 남은 1채에 대해 비과세가 적용된다. 2021년부터는 개정된 세법을 적용받기 때문에 2020년에 1 주택만 처분하고 2 주택은 남아있는 상태라면 최종 1 주택이 된 날부터 보유기간을 계산해야 되기 때문에 가장 빠른 2021년 1월에 1 주택이 된 경우 2023년 1월까지 거주요건을 충족하여야 남은 1 주택은 비과세를 받을 수 있게 되는 것이다. 그래서 이와 같이 세법은 항상 눈과 귀를 열고 개정된 부분이 없나 확인하여야 하고 그에 따라 양도하는 전략을 새롭게 세워야 하는 경우도 있다. 최종 1 주택에 대한 보유기간 계산방법은 여러 가지 사례가 존재하기 때문에 전문가의 도움을 받을 것을 추천드리며 기획재정부에서 세법에 대해 어려워하는 분들을 위해 사례를 통해 어려운 세법에 조금이나마 쉽게 접근이 가능하도록 관련 자료를 제공해주고 있다. 

 

보유와 거주를 동시에 

82 부동산 대책 이후 조정대상지역에 1 주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유와 2년 이상 거주요건이 같이 필요하다. 갭 투자를 막을 방법으로 이러한 법이 나온 거 같다. 이때부터 다주택보단 똘똘한 한 채가 더 나은 세상이 되어 버린 거 같다. 또한 조정대상지역에서 해제가 되어도 거주요건은 그대로 예전 규정을 적용한다는 것이다. 그러나 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택에 대해서는 거주요건이 추가가 되지 않는다. 이 부분은 처음 법이 개정이 되었을 때 대부분의 사람들이 어려워했을 부분이고 필자 또한 그랬으며 공인중개사들끼리도 의견이 한 곳으로 모아지기 어려운 경우가 많았다. 그래서 국토부에 질의를 했던 경험이 있다. 조정대상지역 지정 전 계약금을 지급하고 매매계약을 체결했을 경우 비록 잔금은 조정대상 지역 후에 지급하였더라도 비과세를 받을 수 있도록 하고 있으며 단 매매계약체결일 당시 세대원 포함하여 무주택이어야 거주요건을 적용받지 않는다고 한다. 그리고 고가의 겸용 주택의 경우에는 전체 비과세가 안되며 1세대 1 주택이고 실거래가액이 12억 원 초과의 겸용 주택은 주택 부분과 주택 부분 외로 분리하여 주택 부분만 주택으로 인정해주고 있고 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 클떄는 전부를 주택으로 본다고 하였으나 개정 후에는 실거래가액이 12억 원이 초과 시에는 주택과 주택 외의 부분을 분리하여 양도차익을 계산하는 걸로 개정이 되었다. 요즘같이 부동산 거래가 활발하지 않은 데에는 이러한 이유들이 많이 작용했던 것으로 보인다. 집값을 잡기 위해서 여러 방법을 동원해 적용해 보고자 했지만 여전히 집값은 고공 행진하고 있고 LTV 축소, 대출규제로 인하여 부동산 거래가 말도 안 되게 줄어들었다. 그래서 근처에 공인중개사 사무소 임대가 많이 나와있는 것을 보고 안타깝지만 이또 한 지나가리라 생각하고 새로운 정부 정책에 발맞춰 가면 곧 부동산 시장도 활발해질 것이라 생각한다.