부동산 양도시 세금 절세 방법

 

일시적 2 주택 요건을 적극 활용하자

2 주택자는 원칙적으로 첫 번째 취득했던 주택을 양도했을 경우 양도소득세를 내야 된다. 그러나 일시적 2주택일 경우와 상속, 혼인, 동거봉양 등으로 인하여 추가적으로 주택을 취득했을 때도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일시적 2 주택은 처음으로 취득한 주택(1번 주택)을 매수한 이후 1년 이상 지난 후에 다음 주택(2번 주택)을 구입하는 것이다. 주택을 연이어 매수한 경우가 있으나 그런 경우에는 1세대 2 주택 요건을 충족하지 못하므로 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에 1년의 텀을 두고 다음 주택을 매수하여야 한다. 그런 이후에 1번 주택을 또 1년 이상 보유 후(총 2년 보유)(조정지역은 2년 이상 거주도 해야 함)에 1번 주택을 양도하여 비과세 혜택을 받아야 한다. 또 하나의 조건은 2번 주택을 매수 후 3년 이내에 1번 주택을 양도하는 것이다. 그러나 세법이 개정이 되어 1번 주택, 2번 주택 모두 조정대상지역에서 거래를 진행하였고 2018년 9월 14일 이후에 2번째 주택을 취득했다고 하면, 1번 주택은 2년 이내에 양도하여야 하고 그 이전에 주택이나 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 매매계약을 체결하였으면 3년 내에 양도하면 된다. 또한 2019년 12월 17일 이후에 2번 주택을 취득하였다고 하면 1번 주택은 1년 이내에 양도하여야 하고 2번 주택에 1년 이내에 전입 요건도 발생한다. 예외적인 경우로 취득 당시 2번 주택에 임대차 계약기간이 1년 이상인 세입자가 있는 경우 계약기간 만료일까지(2년 한도) 1번 주택 양도 및 2번 주택 전입 기간이 연장된다. 일시적 2주택시 종전 주택의 처분기간은 3년이라는 것만 기억하고 예외적으로 두 주택 모두 조정대상지역에 있고 2018년 9월 14일 이후에 취득하였으면 2년, 19.12.17일 이후에 취득하였으면 1년에 전입 요건도 같이 있다고 생각하면 된다.   

 

 

 

원룸 같은 임대주택을 보유했을 경우 

지금 거주 중인 주택이 있고 여유가 되어 원룸 같은 임대주택을 매입했다고 하자. 이때 거주 중인 주택을 양도한다고 했을 때 1 주택으로 인정받아 비과세를 받을 수 있는지 없는지 논점이 된다. 이때 거주주택에 세대 전원이 2년 이상 거주하고 보유기간이 2년 이상일 때 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 이때 2년 거주는 연속해서 거주할 필요는 없으며 양도할 때까지 2년의 기간 동안 채우면 된다. 국가는 임대주택으로 등록하는 주택임대사업자에게 혜택을 주고 있으며 여러 채든 한 채든 임대주택으로 등록을 하게 되면 주택 수에서도 제외시켜준다고 한다. 그러나 까다로운 조건이 있다. 주택의 공시 가격이 6억 원 이하이어야 하고 수도권외의 지역은 3억 원 이하의 주택이어야 한다. 또한 5년 이상 임대하여야 하고 임대료 상승률이 5%를 초과하지 않아야 한다. 또한 2019년 2월부터는 주택임대사업에 따른 거주주택 비과세 혜택이 평생 1회로 제한된다. 임대기간을 충족하지 못하더라도 비과세를 적용받는 방법이 있으나 나중에 임대주택 요건을 충족하지 못할 경우 비과세 된 세금을 반환해야 되는 안타까운 일이 발생할 수 있다. 

 

혼인, 상속주택, 농어촌주택, 수도권 밖에 소유한 주택

혼인을 함으로써 2 주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있고 주택이 있는 상태에서 상속이 되어 상속주택을 보유하게 되는 경우에는 상속주택이 먼저가 아니라 기존주택을 먼저 양도해야 비과세를 받을 수 있다. 이 부분 공인중개사 시험에서 자주 언급되는 부분이기도 하고 헷갈리는 부분이기도 하다. 또한 농어촌주택을 추가로 매입한 경우인데 여기서 기존주택을 먼저 양도해야만 비과세 혜택이 적용되는 것이고 농어촌주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택은 없다. 근무상 형편이나 질병 요양, 취학 등으로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하는 경우 그 사유가 해소된 날로부터 3년 내에 기존주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 규정은 너무나 다양하고 예상하지 못한 변수들이 많이 존재하기 때문에 꼼꼼히 살펴야 되고 각별한 주의를 요한다.