교묘한 전세 사기 수법을 파악해 전세 사기 예방! (ft.전세보증보험)

 

깡통전세? 전세사기? 

요즘은 정말 눈뜨고도 코베이는 세상이 된 것 같아 믿음과 신뢰가 바닥을 치고있는 세상인 것 같습니다. 

작정하고 사기를 칠 목적으로 들어왔다면 거의 대부분은 걸려들었을 것 같은 전세사기 수법을 알아보고

전세사기 예방방법에 대해 알아보고자 합니다.  

 

<전세사기수법  6가지>

1. 여러세입자와 계약하는 수법

공인중개사를 통하지 않고 집주인이 사기 치는 수법으로 여러 명과 동시에 계약을 하고 보증금을 받아 가로채는

수법입니다.  

 

※해결방법

"주민등록 전입세대 열람"을 가까운 주민센터나 정부 24를 통해 발급받아보시고 계약을 진행해야 합니다. 

정부서비스 | 정부24

2. 공인중개사의 이중계약

공인중개사가 집주인의 위임을 받아 대리로 계약을 체결할때 발생하는데요 

A라는 세입자와 전세계약을 체결하고 집주인하고는 월세계약을 맺은 뒤에 전세보증금을 가로채는 수법입니다. 

집주인에게는 매달 임대료를 꼬박꼬박 주다가 어느순간 입금이 안되어 중개사에게 전화를 하니 전화가 되지 않는 경우가 이런 경우입니다. 전세금을 받아 튀었다는 애기죠.

 

※해결방법

간혹 무등록 중개업자가 공인중개사 자격증을 빌려 중개업을 영위하는 경우가 있으므로 

국가공간정보포털에 접속하시어 열람공간"-> 부동산중개업조회에서 실제 이 중개사가 공인으로 등록된 중개업자가 맞는지 업력은 얼마나 되었는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

국가공간정보포털

 

3. 전입신과 확정일자 기간

세입자가 우선변제권과 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 되는데 이 기간은 신청 후 다음날 0시부터 효력이 발생하게 되어있습니다.

예를 들어 오전 10시에 계약 후 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받았는데 그 사이 오후 4시에 집주인이 다른 사람한테 돈을 빌려 근저당을 설정했다고 하면 임차인의 대항력은 근저당보다 늦게 됩니다.

그렇게 된다면 이 집이 경매에 넘어간다고 했을 때 근저당보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓일 수가 있습니다. 

 

※해결방법

계약서를 작성할 때 우선변제(확정일자)와 대항력(전입신고)이 생기기 전에  추가적인 근저당이나 등기변동사항이 없어야 한다는 내용을 특약사항에 적어두는 게 좋다.  

전입신고는 인도를 받고 이사 후에 가능하지만 확정일자는 계약서만 있으면 이사 전이라도 받을 수가 있습니다.

전세계약을 체결한 날에 바로 가까운 주민센터 방문하셔서 확정일자를 받아놔야 됩니다. 

 

4. 깡통전세

"깡통전세"라는 말이 심심치 않게 들리는데요 깡통전세라는 말은 전세를 구할 집의 매매가격보다 전셋값이 더 높아

만약 이 집을 매각한다고 해도 전세보즘금을 다 돌려주지 못하는 상황이라고 생각하시면 됩니다. 

집주인이 주택을 담보로 대출을 한 금액과 전세금의 총합이 매매가격의 80% 이상이라고 하면

깡통전세라고 볼 수 있습니다.  

 

쉬운 예를 들어 이 집이 지금 시세가 5억인데 전세가 5억이라고 하면 만약 이 집이 경매에 간다고 했을 때

보통적인 경우를 보면 대략 시세의 80% 이하로 낙찰이 되는 경우에 비추어 봤을 때

4억에 결정이 나게 되면 전세세입자는 5억을 다 돌려받지 못하는 상황에 놓이게 됩니다.

이런 경우가 깡통전세라고 불리는 예라고 볼 수 있겠습니다. 

이 깡통전세는 신축 아파트나 빌라, 원룸같이 정확한 시세 차악이 어려운 경우 특히 조심해야 됩니다. 

 

※해결방법

1. 등기부등본 상에 근저당뿐 아니라 등기된 내용이 어떤 게 있는지부터 확인하는 게 중요합니다. 

2. 전세 매물 시세확인을 먼저 하시는 게 좋습니다. 

KB부동산 시세, 한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 직방, 다방등을 통해 

시세를 먼저 파악하는 게 좋습니다. 

만약 세입자의 전세보증금으로 이 주택에 담보로 되어있던 근저당을 처리한다는 특약 내용을 추가하여

전세보증금 만으로 매매가의 70% 이하로 내려오면 그나마 괜찮습니다. 

 

등기부등본 열람 발급 따라만 하세요!

 

5. 가짜 집주인과의 계약

말 그대로 등기된 진짜 집주인이 아니고 아예 다른 사람이거나 집주인한테 대리권한을 위임받아 계약을 체결하여 전세보증금을 빼돌리는 경우입니다. 

집주인의 인적사항이나 위임장을 위조하여 계약을 하는 경우로 이 경우는 정말 눈뜨고도 코베일 것 같습니다.

이 경우는 공인중개사도 한통속이 되어 같이 사기를 치게 되어 자신도 모르게 계약을 체결해 버릴 수가 있습니다. 

 

※해결방법

등기부등본상의 집주인의 정보와 위임장 인감증명서를 확인하고 실제 집주인 분과 통화도 해보고

전세보증금을 입금할 때도 진짜 집주인명의의 계좌로 입금해야 합니다.

 

6. 신탁 전세사기

신탁이라는 것은 본인의 재산을 제삼자에게 이전해서 관리하게 끔 하는 행위인데요.

주택에 대해서 신탁계약이 체결이 되어있다면 이 주택의 소유권은 신탁회사에 있는 것입니다. 

이때 문제가 발생하게 되는데요 신탁이 체결된 부동산은 전세계약을 할 때 신탁회사와 계약을 진행해야 하고

집주인하고의 계약은 무효가 되는 경우가 발생하게 됩니다.  

 

※신탁등기가 되어있으면 될 수 있으면 계약을 피하는 게 좋습니다.

신탁원부를 발급받아 신탁회사에 대한 정보를 파악하고 계약하셔도 되지만 권장하고 싶지 않습니다. 

 

 

<전입신고와 확정일자 정리>

확정일자는 법적으로 우선변제권. 전세계약이 이 날짜에 있었다고 법으로 인정되는 일자. 

전입신고는 대항력

※우선변제권: 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리보다 내가 먼저 매각대금에서 전세보증금을 받을 수 있는 권리.

※대항력: 한마디로 요약하자면 집주인이 바뀌어도 나에게 집에서 나가라고 할 수 없는 힘입니다.

 

 

<전세사기 예방법 총정리>

1. 주민등록 전입세대 열람 발급해 보기.

2. 등기부등본 발급해 보기.(근저당. 신탁 등 확인)

3. 믿을만한 공인중개사인지 확인하기(국가공간정보포털).

4. 우선변제, 대항력에 관해 특약사항에 명시할 것.

5. 매물에 시세를 확인해 볼 것(최근시세부터).

6. 실제 집주인과 계약할 것.

7. 전세보증보험 가입

 

 

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