전세낀 매매시(주택임대차보호법-계약갱신청구권) 꼭 확인하세요!

집주인이 매매를 원하고 있는데 

임차인이 계약갱신청구권을 요구하고 

임차인이 집을 보여주지도 않고

소극적으로 행동한다면?

 

주택임대차보호법상 계약갱신청구권 행사기간 

임차인의 주택임대차보호법상 계약갱신청구권이 있다. 

2020.12.10 이전에 계약을 체결 또는 갱신이 되는 경우에는 만기 6개월 전부터 1개월 전까지

2020.12.10 이후에 계약 체결하거나 갱신이 된 경우 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 

계약갱신을 청구할 수 있다. 

 

그래서 2+2 법이라고도 하는데 2년의 계약 이후에 2년을 더 살 수가 있다. 

그리고 묵시적 갱신을 더하면 총 6년 동안은 살수가 있다. 

이렇게 하지 않으려면 연장을 할 때 계약갱신청구권으로 인한 것인지 묵시적 갱신인지를 정확히 해야 한다. 

2년-------묵시적 갱신(2년)--------계약갱신청구권(2년) 총 6년

2년-------계약갱신청구권(2년) 총 4년

이것은 상황은 맞게 진행하면 된다. 

계약갱신거절할 수 있는 사유

그러나 임대인이 계약갱신청구권 기간 안에 집을 매매를 하려고 한다면?

계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 9가지가 있다. 

1. 임차인이 2기의 차임을 연체

2. 임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임대인, 임차인 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한경우

5. 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실

7. 철거, 재건축하기 위해 

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그밖에 임차인의 의무위반등

임대차계약기간중 집주인변경 ~! 전세 낀 매매 방법~! 

이 중에서도 8번~!

임대인(인대임의 직계존비속포함)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우가 있다. 

임대인이 직접 거주하면 아무 문제가 되지 않는다. 

그러나 임대인이 매매를 할 경우 양수인도 임대인의 지위를 이어받아 직접거주 한다는 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있냐는 쟁점이 있다. 

 

예전에는 전세만기 6개월 전 즉 계약갱신청구권이 발생하기 전에 양수인명의로 소유원 이전등기가 되어야 그 양수인이 직접거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수가 있었다.

 

그러나 대법원 2022.12.01 선고 2021다 266631 판결에서 정확하게 판단을 해주었다. 

 

사건의 요지는 

1. 계약갱신청구권 행사기간 안에 매매가 이루어졌고 양수인명의로 소유권이전등기가 되었다. 

2. 양수인이 직접거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절했다.

3. 계약갱신청구권 행사 전(만기 6개월~2개월 전)에 소유권이전등기가 이루어지지 않아 계약갱신청구권을 행사하겠다.   

 

 

대법원 판단

임대인은 계약갱신기간 내(만기 6개월~2개월 전)라면

갱신거절을 할 수 있는 권리가 있다.

판단근거는 주택임대차보호법 제6조, 제6조의 3 등

"임대인"은 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵다~!

갱신거절기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있고

그 기간내에 갱신거절을 할 수 있다!~~~!!

 

 

 

주택임대차보호법은 안정적인 주거생활을 할 수 있도록 하는 법이기에는 분명 하나 

계약갱신청구권을 이유로 임대인의 재산권(매매) 행사를

아예 협조를 해주지 않고(집을 보여주지 않는경우)

소극적으로 협조가 이루어진다거나(집을 보여줄 때 집을 더럽게 하거나 갖가지 이유로 보여주지 않는 경우) 

매매를 원하는 임대인에게 협조의 이유, 이사비, 등으로 상당한 금전을 요구하거나 하는 부작용이 발생한다. 

대법원판단으로 어느 정도는 임대인들의 재산권행사가 가능해 보이나 이것도 어디나 임차인의 협조가 필요한 부분이다. 

집을 보여주지 않는다고 하면 중개사들한테 구조가 비슷한 다른 집을 보여주라고 하거나 

금전적인 보상을 해주어 협상을 하는 방법이 있다. 

 

 

이 부분은 법이 바뀐 지 얼마 되지 않았지만 2년이 지난 지금 여전히 논란의 소지가 되고 있다.