부동산 재산세에 대해서

재산세 부과 기준일  6월 1일 

재산세는 부동산을 보유하고 있었을 때 내는 대표적인 지방세이다. 6월 1일을 기준으로 재산세를 부과하게 되어있다. 만약 5월 31일 거래를 했다고 했을 때 매도인은 재산세를 내지 않아도 되지만 매수인은 하루 차이로 재산세를 납부해야 한다. 등기 날짜와 잔금을 납부하는 날짜 중에 빠른 날로 하기 때문에 매수인 입장에서는 6월 1일이 지난 후에 잔금을 납부하게 되면 재산세를 안내도 되지만 6월 1일 전에 잔금을 납부했다면 재산세를 내야 한다. 여기서 공인중개사 공부했던 중에 6월 1일. 이 날짜에 잔금을 납부했을 경우 누가 재산세를 납부해야 하는가가 문제가 되었고 모의고사도 출제되었다. 이 부분은 매수자가 재산세를 내야 한다가 답이다. 또한 재산세뿐만이 아니라 종합부동산세도 6월 1일이 과세 기준일이기 때문에 실제 거래할 때 세금을 조금 아는 분들이라면 매수인은 6월 1일 후에 거래를 유도할 것이고 매도인은 6월 1일 전에 거래를 유도할 것이다.  재산세는 누진세의 일종으로 재산이 많은 사람이 더 많은 세금을 내게 되어있다. 과세표준 6천만 원 이하는 0.1% 세율이 적용되고 과세표준 3억 원이 초과되면 표준세율이 57만 원+3억 원 초과분의 0.4%(누진공제액 63)까지 세율이 적용된다.

 

 

여기서 과세표준이라는 것은 어떤 주택의 시가표준액이 4억 원으로 공시가 되어있으면 이 4억 원에 공정시장가액비율을 곱하여 나온 금액이 과세표준금액이다. 공정시장가액비율은 세무당국이 부동산 시세, 납세자의 부담능력을 고래해 산출한다. 주택은 60%라고 생각하면 되나 22년 6월 1세대 1 주택자는 45%로 낮추어 주는 개정안을 발의해 시행하고 있다고 한다. 일단 공정시장가액비율 60%로 계산을 해보면 4억*60%=2.4억이 되고 19만 5000원 +1억 5000만 원 초과분의 0.25%로 계산을 하게 되면 24만 원이 나오게 된다.(195,000+225,000-180,000(누진공제액)=24만 원) 부동산 가격이 너무 많이 놀라 재산세를 많이 납부하는 사람들이 늘었을 것이다. 이에 따라 재산세를 완화해주는 법안이 발의된 것 같다. 세법은 시시때때로 바꾸기 때문에 항상 개정된 부분이 없는지 확인하여야 도움이 될 것 같다. 재산세를 절세하려면 일단 거래 시기가 중요하고 누진세이기 때문에 한 사람 명의로 부동산을 많이 가지고 있다가는 누진세의 꼭대기 부분에 세금을 내야 되기 때문에 명의를 분산하는 것도 하나의 방법이 될 것이다. 재산세는 세액이 1천만 원 초과 시 관할 지역 내의 부동산에 대해서 물납이 가능하고 세액이 250만 원 초과 시에는 2개월 이내로 분할납부가 가능하고 세액이 2천 원 미만이 되면 소액징수 면제라고 하여 재산세를 내지 않아도 된다. 

 

종합과세 별도과세 분리과세

공인중개사 시험의 재산세 부분에서 어렵게 나올 수 있는 부분이 이 파트인 것 같다. 이송원 교수님께서는 정말 쉽게 접근하라고 하신다. 그러나 각종 모의고사를 치르게 되면 듣고 보지도 못한 내용의 지문이 나오게 마련이고 정확하게 알지 못하면 꼭 틀리게 되어있다. 또한 분리 과세는 생산활동에 사용하는 토지는 저율 분리과세, 사치 활동에 사용하는 토지에 대해서는  고율 분리과세로 나뉘어있다. 솔직히 이 부분은 아직도 헷갈리는 부분이 있다. 그래서 암기 코드로 하여 외워버렸다. "전답과목임" 즉 전, 답, 과수원인 토지와 목장용지인 토지, 특수한 목적을 지닌 임야 및 종중 소유 임야는 0.07%인 저율 분리과세이고  "공염터" 공장용지, 염전, 터미널용 토지는 0.2%인 저율 분리과세이다. 사치성인 고율 분리과세 토지는 사치니깐 4%. 기억에 노래 남고 쉽게 문제를 풀 수 있는 방법을 찾게 되니 이런 방법으로 외우게 되었다. 이외에도 "멸6아별경종" 과세 기준일 현재 건축물이 멸실된 날로부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지는 별도합산과세이고, 멸실된 지 6개월이 경과하면 종합합산과세 대상이다. 이렇게만 외워놔도 문제를 아주 쉽게 접근할 수 있으며 여기서 더 응용을 하면 더 빨리 더 정확히 문제 푸는데 도움이 될 것이다.