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공인중개사 시험 합격 노하우

양도소득세 필요경비

by 공인중개사문 2022. 7. 24.
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필요경비 공제 꼭 챙기세요

양도소득세 계산기 최대한 필요경비로 인정받아야 세금을 최대한 줄일 수 있다. 그래서 이 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에는 무엇이 있는지 알아보고자 한다. 개인과 사업자일 경우 필요경비로 인정되는 항목에 대해서 같은 것도 있고 다른 것도 있다. 대출금 이자와 장판 비용 등일 경우 사업자일 경우에는 인정되나 개인의 경우는 필요경비를 조작할 가능성이 있기 때문에 인정해 주질 않는다. 사업자일 경우 법적 증빙을 갖추어 놓는 경우가 많기 때문에 개인보다는 조금 덜 엄격한 잣대로 판단하는 것 같다. 필요경비로 인정받는 항목에는 취득세와 법무사 비용, 중개수수료, 자본적 지출 비용(시스템 에어컨 설치, 바닥공사, 보일러 교체 등등)이 인정되는 항목이고 수익적 지출 비용(보일러 수리, 도배, 타일 등등)과 대출금 이자 등이 인정이 되지 않는 항목이다. 그러나 이런 부분도 적격증빙을 갖추어야 한다. 아무리 자본적 지출을 했다고 한들 이게 언제 했는지 얼마의 비용을 들여했는지는 알 수가 없다. 그렇기 때문에 세금계산서, 신용카드 전표, 현금영수증 중  증빙될 만한 것을 갖추어야 한다. 여기에 견적서나 간이영수증을 갖추고 있으면 더욱더 좋을 것이다.  

 

중개수수료 법정 한도 초과

공인중개사 공부를 할 때 공인중개사 법령 및 실무과목에서 중개수수료 부분에 대해서 공부를 한다. 중개 보수는 법정한도가 정해져 있다. 그러나 초과 보수를 받게 된다고 하면 1년 1천만 원, 상대적 등록취소 같은 페널티를 받게 된다고 배웠다. 그러나 이런 초과 보수를 지급한 경우에도 필요경비로 인정받을 수 있다고 한다. 초과 보수를 받으면 공인중개사는 안된다고 하면서 그걸 지급한 사람들은 필요경비로 인정해 준다? 어떻게 인정을 받을 수 있지? 대법원 판례에 보면 실지급된 금액에 따르는 것이어야 한다고 판결이 내려졌다고 한다. 그러나 이 경우에는 실제로 중개사가 수령했는지가 중요한다고 한다. 항상 헷갈리는 부분이 있으면 판례를 찾아보면 될 거 같다. 어떤 자료든 정의든 판례는 현실적인 상황에 빗대어 판단을 하기 때문에 판결이 시간이 지나 바뀔 수도 있다. 그래서 항상 판례를 최신 업데이트해주어야 하고 공부를 꾸준히 해야 한다. 경매 시 전 소유자가 관리비를 납부하지 않아 체납된 상태에서 낙찰을 받게 되면 최종 낙찰자가 승계를 해야 하는 경우가 있다. 그러나 공용 부분 체납관리비를 전 소유자로부터 돌려받을 수 있는 일은 흔하지 않다. 그래서 미리 납부를 해야 될 경우가 있으나 이 부분은 취득 시 필요경비로 인정을 해준다. 그러나 이경우 두 가지를 증명해야 한다고 한다. 전 소유자에게 지급명령 신청을 하고 확정판결을 받아놓아야 하고 단전, 단수를 피하기 위해 납부를 할 수밖에 없었음을 증명해야 해서 관리사무소가 단전, 단수에 관한 공문 같은 것을 받아 놓는 것도 방법이라고 한다. 또한 경매 낙찰을 받았는데 선순위 임차인의 임차보증금을 전액 책임져야 한다면 그 부분은 법적인 의무에 속하므로 이 부분은 실지거래가액에 포함되어 있다고 해석해야 한다고 한다. 

 

비과세 최대한 활용할 것

1세대, 1주택, 2년 보유는 대부분의 분들이 알고 계실 거 같다. 그러나 그 외에 다른 요건들도 눈여겨보아야 한다. 특히 국내에 183일 이상 국내에 머물렀을 때 거주자로 인정받을 수 있기 때문에 해외에 거주를 하시다가 한국의 주택을 양도하실 경우 비과세로 아무 생각 없이 신고하시면 큰 낭패를 보실 수 있다. 부수토지는 만약 1,000평인 토지에 주택의 면적이 100평이라면 수도권의 경우 주택 정착 면적의 3배를 부수토지로 인정해 준다. 원래는 5배였으나 2022년도부터 3배로 축소되었다. 그러나 수도권 밖에 있는 도시지역과 수도권의 녹지지역은 주택 정착 면적의 5배, 비도시지역은 10배가 적용된다. 이런 부분들도 정확히 확인을 해서 세금을 줄일 수 있는 부분에 대해서 확인을 해야 된다. 이런 비과세 부분이 또한 어려운 부분들이 있다. 일반인들은 비과세 규정에 적용하기가 쉽지 않을 수 있으니 꼭 전무가와 상의 후 처리하면 더욱더 절세를 쉽게 할 수 있지 않을까 생각한다. 

 

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