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공인중개사 시험 합격 노하우

부동산 거래시 세금을 아껴줄께요

by 공인중개사문 2022. 7. 23.
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가족들을 이용하여 절세

말이 조금 이상하게 누구를 이용하여 절세하는 말이 조금 이상하게 들릴 수 있긴 하지만 양도소득세에서 가족을 이용하여 절세의 효과를 극대화시킬 수 있다. 예를 들어 양도소득세 과세표준금액이 1억 2천만 원이라고 하자. 한 사람 명의로 가지고 있다가 양도했을 경우 35%의 세율구간을 적용받아 42,000,000원-14,900,000원(누진공제)=27,100,000원의 양도소득세가 산출된다. 그러나 부부 공동 명의로 돌리게 되면 과세표준이 1억 2천이 아니라 절반인 6천만 원이다. 이렇게 되면 세율 적용구간이 24% 구간으로 들어가게 되어 60,000,000원*24%=14,400,000원이고 여기서 누진공제 522만 원을 공제하게 되면 9,180,000원이 되므로 부부가 각각 납부하게 될 세금을 합하면 18,360,000원이 된다. 이 비교는 단순히 금액의 절반을 계산하였으나 부부 각자 기본공제로 250이 공제되기 때문에 과세표준 금액이 더 낮아질 수 있다. 결론적으로 공동명의를 했을 때 12,700,000원의 절세효과를 가져왔다는 것이다. 그러나 이렇게 부부 공동명의로 돌리게 되면 증여세를 염두에 두어야 한다. 무상으로 재산을 넘긴 것이기 때문에 그렇다. 배우자에게는 6억 원까지는 공제를 해주고 (사실혼 관계는 인정 안됨) 직계존속은 5천만 원, 직계비속은 5천만 원(미성년자의 경우 2천만 원), 기타 6촌 이내 혈족이나 4촌 이내 인척은 1천만 원을 공제해 준다. 증여는 10년간 증여한 금액을 모두 합해서 계산한다. 

 

 

잘만 활용하면 절세효과 대박

만약 2억 원에 취득하였고 나중에 6억이 된 주택이 있다고 하면 양도 차익은 4억이 될 것이다. 이렇게 되면 양도소득세를 많이 납부해야 하기 때문에 6억까지 기본공제이니깐 배우자에게 이 주택을 증여를 하면 증여세는 납부할 필요가 없는 것이고 증여를 받은 배우자는 취득금액이 6억 원이 되고 양도할 때 6억 원에 팔게 되면 양도소득세를 납부할 필요가 없는 것이다. 이렇게 하면 증여를 이용하여 세금 한 푼도 내지 않고 양도를 할 수 있는 것이다. 그러나 이렇게 이용해 먹는 사례들이 무척이나 많았나 보다 이 방법에는 단서가 붙는다. 증여를 받은 배우자는 이 주택을 5년 안에 팔게 되면 취득가액 6억을 인정해 주지 않고 증여 해준 사람이 처음으로 매입한 가격  2억으로 계산을 하게 된다. 그러니깐 증여하고 5년 뒤에 양도하라는 말이 된다. 이게 "배우자 이월과세"라는 것이다.

 

합산 기준일을 보고 잔금일을 판단

양도소득세 합산 기준일은 1월부터 12월 말일까지이다. 이렇기 때문에 이 기간 동안의 양도자산을 합산하여 최종적으로 세율구간을 정하게 되어있으므로 별다른 이유가 없다면 양도시기를 하루만 늦추더라도 세금 절세의 효과를 볼 수 있다. 계약을 언제 하였든지 잔금 날만 다음 연도 1월로 바꾸면 된다. 그렇게 되면 기본공제 250만 원도 추가로 받을 수 있고 세율 구간도 합산이 되지 않기 때문에 낮은 세율 구간으로 내려가게 된다. 주변에도 이렇게 절세하시는 분들이 많이 계신 거 같다. 양도소득세 합산에 들어가지 않기 위해 잔금일을 매수인과 협의해 달라고 요청을 받은 적이 있었다. 또한 1년간 2회 이상 부동산을 양도하여 발생한 소득은 합산하기 때문에 양도차손은 양도차익과 상계를 시킨다. 그래서 만약 이 기간 동안 양도차손이 발생하였고 양도차익이 발생하였으면 이 부분을 합해서 최종 양도차익을 계산해야 한다. 양도차손이 발생했다는 것은 손해를 보고 양도를 했다는 것이기 때문에 기분이 좋지 만은 않을 거니깐 세법에서는 그 부분은 빼준다는 식이다. 양도차익이 많이 발생하지 않을 것 같은 자산은 이렇게 빨리 정리하여 세금이라도 아껴 최종 수익률을 높이는 전략도 생각해볼 필요가 있다. 양도소득세 절세를 하는 방법은 정말 여러 가지가 있다. 앞으로도 계속 절세하는 방법을 다룰 것이고 공인중개사 관련 암기 코드도 포스팅할 예정이니 꾸준히 포스팅만 따라오시면 절세하시는데 많은 도움을 받으실 것이고 공인중개사를 준비하시는 수험생들에게도 많은 도움이 될 수 있게 연구해가면서 포스팅할 계획이다.     

 

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